Budowa nowych obiektów lub przebudowa obiektów już istniejących wiąże się z koniecznością spełnienia określonych wymagań prawnych. Dwa podstawowe sposoby legalizacji takich działań to uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie zgłoszenia budowy. Obie te formy mają swoje zalety i wady, a wybór odpowiedniej zależy od rodzaju i skali planowanej inwestycji.
Kiedy należy uzyskać pozwolenie na budowę? Kiedy wystarczy zgłoszenie? Czym różnią się od siebie obie te formy legalizacji działań budowlanych?
Pozwolenie na budowę
Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna, którą wydaje właściwy organ architektoniczno-budowlany. Decyzja uprawnia inwestora do rozpoczęcia i prowadzenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w zakresie wydanej zgody. Uzyskanie pozwolenia jest wymagane w przypadku większości inwestycji budowlanych i wiąże się z koniecznością przeprowadzenia pełnej procedury administracyjnej, w tym złożenia projektu budowlanego oraz innych wymaganych dokumentów.
Zgłoszenie budowy
Zgłoszenie budowy to uproszczona forma legalizacji robót budowlanych, która nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Wystarczy, że inwestor zgłosi zamiar rozpoczęcia robót do właściwego organu administracyjnego, który ma 21 dni na wniesienie ewentualnego sprzeciwu. Jeśli sprzeciw nie zostanie wniesiony, inwestor może przystąpić do realizacji robót.
Kiedy jest wymagane pozwolenie na budowę?
Pozwolenie na budowę jest wymagane w przypadku większości inwestycji budowlanych, szczególnie tych o większym stopniu skomplikowania i potencjalnym wpływie na otoczenie. Dotyczy to m.in. budowy nowych budynków mieszkalnych, komercyjnych, przemysłowych, a także rozbudowy, nadbudowy oraz zmiany sposobu użytkowania istniejących obiektów.
Proces uzyskania pozwolenia na budowę obejmuje:
- Złożenie wniosku – wniosek musi być złożony wraz z kompletem wymaganych dokumentów.
- Weryfikację dokumentów – organ administracji sprawdza, czy wszystkie dokumenty są kompletne i zgodne z przepisami.
- Opiniowanie projektu – w niektórych przypadkach do wydania pozwolenia konieczne jest uzyskanie opinii innych organów, takich jak konserwator zabytków czy inspektor ochrony środowiska.
- Wydanie decyzji – po przeprowadzeniu wszystkich niezbędnych procedur organ administracji wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę.
Kiedy wystarczy zgłoszenie budowy?
Nowelizacja ustawy Prawo budowlane w sposób jednoznaczny wskazuje, które z obiektów budowlanych nie wymagają pozwolenia na budowę. Ustawodawca wskazuje w tym miejscu dwie grupy obiektów:
- niewymagające uzyskania pozwolenia na budowę, ale wymagające zgłoszenia wraz z projektem budowlanym,
- niewymagające uzyskania pozwolenia na budowę, wymagające zgłoszenia bez obowiązku przedkładania projektu budowlanego.
Pierwsza kategoria obejmuje:
- wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane,
- sieci:
– elektroenergetyczne obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV,
– wodociągowe,
– kanalizacyjne,
– cieplne,
– gazowe o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa, - wolno stojące parterowe budynki stacji transformatorowych i kontenerowe stacje transformatorowe o powierzchni zabudowy do 35m2,
- obiekty budowlane, usytuowane na terenach zamkniętych, ustalone decyzją Ministra Obrony Narodowej lub ministra właściwego do spraw wewnętrznych, z wyłączeniem budynków mieszkalnych, zamieszkania zbiorowego oraz użyteczności publicznej.
Druga kategoria obejmuje natomiast:
- pomosty o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m,
- wolno stojące:
– parterowe budynki gospodarcze,
– garaże,
– wiaty o powierzchni zabudowy do 35m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500m2powierzchni działki.
- przydomowe:
– ganki,
– oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500m2powierzchni działki,
- wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500m2powierzchni działki,
- boiska szkolne oraz boiska, korty tenisowe, bieżnie służące do rekreacji,
- ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m,
- przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy powyżej 35m2,
- przyłącza: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne, telekomunikacyjne,
- obiekty gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę.